撰稿／张 静

　　“上海房价为什么不能全国最高？”上海市房产经济学会副会长印堃华日前对记者表示：“上海努力朝着世界级大都 市目标发展，房价跃居‘头把座椅’正是各方对上海发展潜力看好的表现。只是房价涨幅过快，现阶段着重要解决‘居者缺其 屋’的难题。”

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　　中低价房快马加鞭

　　今年首场大型房展会——“上海之春”一次就推出了100多个新楼盘，然而开发商报出的房价实在有些吓人。

　　有位看房者称：“外环线以外，单价大致4000元，外环线和中环线之间，大致在6000元以上，中环与内环间 则在8000元左右，内环以内，那就要1万元。”

　　一位本地公务员在网上留言：“1999年到2000年周围朋友买房的很多，但是从2002年以来，上海房价至 少翻了一番，近来已经很少听到有人买房子了。”

　　建设部日前给人们描绘了小康生活的美景：到2020年，我国居民住房要从满足生存需要，实现向舒适型的转变， 基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设施齐全”。而作为经济生活水准比较高的上海市，实现这一目标的时间将 大大提前。

　　《上海房地产市场报告》编辑部主任顾建发告诉记者，根据上海市城市的近期建设规划，上海市城镇常住人均住宅建 筑面积将达26—27平方米，实现户均一套房，逐步提高到人均一间房的目标。而每年推出300万平方米中低价房的“三 年建设计划”成为解决困难家庭住房问题与调控房价的有力举措，上海市将逐步引导人口向郊区重点城镇集中。

　　“今年的中低价房开发加快了速度。按规定，7层以下的商品房应当实现主体结构封顶，高层、小高层要造到2／3 才可以获得预售证。现在为了快点上市，已经降低了一定门槛。预计上半年就可以推出100万平方米，下半年再推出200 万平方米。”印堃华透露。

　　“居者有其屋”的多种途径

　　中低价房并不是实现“居者有其屋”的唯一途径。

　　“对这一问题，我们要改变一个思维误区。这个‘有’字不能只理解成住房所有权的‘有’，应该包括使用权之‘有 ’。”顾建发表示，“在世界任何一座城市，并不是每一个人都买得起房。目前，上海统计部门把上海人均收入划分为7个档 次，我认为对于低收入的家庭来讲，就算把房价降到3000元／平方米，他们还可能买不起房子。这部分居民应该通过政府 保障机制来解决住房问题，比如说廉租屋等。”

　　“‘所有’是比‘使用’更高的福利。我们可以把让每个老百姓都能买得起房子作为长远的目标，但作为发展中国家 ，我国在相当长的时间内做不到这一点。事实上，即使经济发达国家，居民也不是都有产权房。美国的房屋自有率只有65％ ，英国也才70％左右。”印堃华会长认为。

　　他进一步指出，充满诗意的“耕者有其田、居者有其屋”，这是我们农业社会时期读书人的美好理想。时过境迁，目 前要想在上海这样的现代都市实现这个理想难度很大。“在当时，‘屋’的建造成本和标准都很低，可以是茅屋、简屋，也不 必像现在的开发商，在建房之前要先付高额的土地出让金。即使在目前的上海郊区，农民建房子，市中心区旧房动拆迁后留下 的材料都可以二次利用，一平方米造价才200-300元。但市区一套楼盘，一平方米的造价在900元左右。”

　　大力推动中低价房建设，对于政府部门来说还面临着甄别城市低收入无房或住房困难户的难题。“我去考察一些地方 的经济适用房使用情况，发现房地系统很多人手上都有几套房，用于出租、投资。政府想加强监管，但是成本太高、收效甚微 。”印堃华说。

　　事实上，杭州推出房产新政，希望通过各种调控手段让需要住房的人买得起房的做法，已经遭到了来自各方的质疑。 印堃华与顾建发都认为，一个完整的住房市场应该能够提供各种层次的房屋供应。政府所要做的，是根据人民群众的不同需要 ，建立富有“层次感”的住房保障体系。

　　恢复“顶房”老传统

　　“成熟的房产市场应该以租赁为主。”印堃华认为，“在上海，有些低收入家庭买不起房子但又达不到低保的条件； 外来打工者现在一般住在民房、简屋里，这部分房屋将来要是拆迁了该怎么办呢？兴建一些民工宿舍难以解决根本问题。还有 很多刚从学校毕业的大学生和一些想从家庭中独立出去的年轻人，丰富的租赁市场能够很好地满足他们紧迫的房屋需求。”

　　印堃华正在研究解放前上海租赁市场流行的“顶房”做法。

　　“顶”指的是转让或取得房屋或土地的租赁权。当时上海开埠近百年，人口越来越多。尤其抗战后，上海租界房屋有 限，房价大涨，很多人住的房子都是顶房子顶来的。即大房东造房子，二房东花大价买下房屋的永久使用权，再转租出去盈利 ，付出的费用就是顶费。

　　“鼓励顶房有利于繁荣房屋租赁市场，关键是要研究一个机制和操作方法。”印堃华认为，“如果设计得好，租金收 入在纳税后能弥补物业维修、折旧和贷款利息，投资人有稳定的租赁收入，人家会去做的。”

　　由于出租经营投资回报慢，印堃华建议不能完全采用市场竞争，政府部门应该出台优惠政策鼓励房产商开发商品房用 于出租。比如降低房产商建房成本，如变土地出让金一次性支付为按年支付，或减免土地出让金，给予税收优惠等。房产商今 后如果把房子卖掉，则补足土地出让金。“房产商毕竟在为政府承担一部分社会责任，一级市场的地价应该是政府用以调节的 杠杆。”

　　租赁房屋的地段选择显然也很重要。

　　印堃华认为规划里集中在外环线郊区的中低价位房不太适宜出租给外来打工的人。“他们不可能到远郊去，去了就没 活干了，住的地方应该离工作地比较近。所以我认为应该在中环附近交通方便的地方，由政府划出几个定向地块，专门建造中 低价位房用以租赁。”

　　印堃华还认为目前的租赁税费太贵了。“目前个人出租私房缴纳租赁税5％，公房转租则为2.5％；个人还要缴纳 12％个调税；机构出租除了缴纳机构5％营业税，还要按租金交18％房产税，33％企业所得税。这个税收政策限制了房 屋流通，需要通过特殊的政策设计，把流通环节上的税费降下来。”

　　不过顾建发担心在目前房产市场急功近利的情况下，租赁市场的表现能否如愿。“如今租赁市场1000元以下的抢 手，3000元以上无人问津。中环房价平均7000元每平方米，按市场价租赁，紧缩型50万一套的房子，至少租金2000 元。人们不如付完首付，拿这部分租金每月还贷款。再说不动产有保值、增值的作用，目前房价一直在涨，人们有着买涨不买 跌的心理，肯定认为租房不如买房。”

　　如今上海房产市场租房、买房的比例为1／100颇能说明些问题。房租走低、房价走高的“剪刀差”阻碍了人们投 资租赁市场的热情。而租赁市场合适房源不足也成为去年上海房价涨幅过大的原因之一。据悉，政府部门已透露，将大力发展 和完善租赁市场潜力，建立指导租金制度，以保护租赁双方的合法权益。当人们不再挤买房的独木桥时，也许租金将会回到它 合理的位置，同时起着平抑房价的良性作用。

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