房价崩盘论下 谁该如履薄冰

　　11月6日，上海市市委书记陈良宇在会见香港访问团时，否认上海楼市已经出现了严重的泡沫，但他表示，对于近 期境内外大量出现上海房地产将面临大崩盘的评论，政府方面是如履薄冰。为防止上海出现大批负资产者，政府已采取相应措 施，力保大崩盘不会出现。

　　上海市政府发言人焦扬日前表示，上海房地产市场的供求受国家经济政策，特别是信贷政策的影响较大。因此，市政 府也会高度关注房价与利率、汇率、股价等的互动影响，

密切关注海外资金进入的状况。

　　一时间，关于上海房地产是否面临崩盘的争论成为各方关注的焦点。

　　兼听则明，毫无疑问，如履薄冰的不应该仅仅是上海市政府。

　　外滩记者陈贤锋李杨／报道

　　台州人江晓斌是新近加入上海炒楼队伍的。11月16日，他特意从老家赶到了上海。

　　“这已经是我第六次为了手中的这套房子来到上海了。”在浦东的一家房屋中介那里，他对记者说。

　　半年前，他以每平方米一万元的价格购买了一套200平方米的期房，房子位于世纪公园附近。首付就花去了他多半 积蓄，商业贷款70％。现在差不多可以拿到钥匙了，从中介那里看到，房价还是涨了不少，但江的心中却越来越担心。

　　“中介这里的标价是涨了，可问题是我怎么就找不到买家呢？”他反问记者。而这段时间央行宣布升息，同时又有不 少关于上海房地产面临崩盘的消息，这些都让江越来越担心。

　　江原本在台州做汽车配件生意，身边的很多人在上海炒房赚了钱，他看着眼红，就跟着老乡一起来当炒家了。“做生 意好不容易赚点钱，存在银行里又没几个利息，看着它贬值还不如炒房呢。”他说。

　　带江晓斌一起来炒楼的同乡金平是个老炒家，他也觉得现在房子脱手的难度比以前要大得多了。“现在真的是看不清 楚情况，可能还会涨。但越涨，接盘的人就越少，如果现在能出货，我希望尽快出了。”金平表示了自己的忧虑。上海楼市步 入有价无市期？

　　11月16日，上海房地产交易的官方网站上海房地资源网即时滚动信息显示：15日上海市房地产网上成交均价首 次突破万元关口。其中，上海内环线以内(中心城区)一手房成交均价为12986.8元／平方米，内环线和中环线之间的 一手房成交均价在9272.7元／平方米，中环线和外环线之间区域一手房均价也达到7163.1元／平方米，外环线以 外的房价为5399.3元／平方米。

　　最近几天，网上房地产交易数据显示，每天的成交均价格都能稳定在8500-9000元之间。

　　而之前的9月份，根据网上房地产对1330个已售楼盘的统计，实际平均成交单价为每平方米8201元，比8月 上涨了8.28％；9月住宅累计成交价格为每平方米7526元，比8月上涨了4.08％。

　　显然，在越来越多的炒楼者感受到压力的同时，上海楼市丝毫没有停止上涨的意思。

　　但在上涨的背后，问题也正在逐步显现。

　　在均价跨过万元大关的11月15日，成交量仅有749套。而上海市房地局统计数据显示，10月22日以来的3 周中，虽然新楼盘每平方米成交价均价保持8000-9000元之间，且呈稳定上扬趋势，但成交量却明显下降。

　　网上房地产交易的套数也显示，央行加息以前，每天的交易量通常在1000套以上，过去两周以来，每天的交易量 徘徊在800套左右，回落幅度显著。　　　

　　“尽管价格上没有下跌，但我认为，宏观调控作为政策拐点已经出现了，从最高决策层对市场的判断来看，拐点的说 法是有依据的。”今年初率先提出今年上海房地产将出现拐点的上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红告诉记者。

　　老百姓的纸上富贵

　　相对于外地炒房的江晓斌，上海本地居民的心情或许更为复杂。

　　一方面，随着房价的上涨，上海人的财富大大地增加了。

　　上海现有住宅存量大约为2亿平方米，如果按照国家统计局公布的2003年上海市平均房价5118元／平方米计 算，房地产总市值大约为一万亿。上海2003年GDP为6200亿，上海的地产总市值大约是上海GDP的160％，是 全中国GDP的8％。

　　上海的房价每上涨10％，则上海人的房屋财富增加1000亿元。按上海1300万人口计算，人均增加财富近8000 元。最近这几年，上海的房价上涨速度都远超过10％。

　　“我得利了吗？这个观点简直是扯淡。”谷睿很不屑于听这样的财富故事。

　　谷睿是土生土长的上海人，今年50岁，在上海当地一家国有企业工作，现在一家人住在浦东一套两室一厅约60平 方米的老公房里。20年前，谷睿花了2000元从公司那购买了这套房子。现在，这套房子的市场价格在50万左右。

　　当年的2000元变成了现在的50万，一点都没能使谷睿开心起来。“我就这一套房子，自己住的，值多少钱都没 用，卖了我住哪去？”他反问记者。事实上，谷睿说他最痛恨的是温州人，在他的观念中，上海的房价是被温州炒房团给炒起 来的。

　　令谷睿更为担心的是，儿子今年已经21岁了，过不了几年，也需要买一套房子，但在目前这个房价下，他显然没有 能力为儿子买一套。

　　不是每一个人都像谷睿一样只能坐看房价上涨。近几年崛起的炒楼大军就没少分享巨大的房产财富。前文提到的炒楼 者金平就坦言他赚了不少。

　　很难说上海成就了多少个金平，但我们可以大致地估算一下流入楼市的资金量：近年上海居民存款增长速度明显下降 ，其中相当一部分钱流入了楼市。上海居民存款余额近7000亿元。如果10％流入楼市，就有700亿。这700亿通过 信贷放大，能撬动3500亿。楼市每上涨10％，这笔资金能获益350亿元。

　　开发商暴利但利润开始下滑

　　相对于地产商来说，炒楼只算是“毛毛雨”。事实上，地产业已经成为中国最大的“造富机器”，它批量地生产着大 富豪。胡润最新发布的“2004中国大陆百富榜”中，房地产企业老板占到45％。其中不少富豪就是在上海发家。

　　根据新华社的报道，近三年来，上海房地产开发企业的自有资金逐年下降：2001年为18.84％，2002年 为17.53％，2003年为16.94％，但同期其自有资金的利润率却分别达到38.12％、86.36％和74.24 ％，在市场化进程已经走过20多年的今天，你很难找到另外一个行业，其利润率能高到这个地步。事实上，地产业的利润率 是社会平均利润率的7到16倍。

　　按照最基本的经济学常识，超额利润吸引来大量的投资，并带来大量的供应，供求关系发生逆转，由此导致价格下跌 ，趋于平均利润率。

　　目前，上海的地产吸引的投资总额在不断地增加，(虽然有宏观调控的背景，上海房地产业投资仍以超过20％的速 度增长。2004年1至8月份，地产业共吸引了740多亿的投资，占上海固定资产投资总额的三分之一强。没有任何一个 别的行业能在总投资方面超过地产业。)在投资加速度地增长的同时，价格也在加速度地上涨。这显示，上海房产的供求关系 显然还没有逆转。

　　如果一切都按照现在的势头发展的话，最终逆转的一天终会到来。道理很简单：如果一个行业以20％的速度增长， 那么每4年就会翻一番还要多。假设投资和供应量之间的系数不变，以今年开工3000万平方米计算，8年后，开工面积将 近1亿3000平方米。在未来8年里，总建设面积将超5亿9千万平方米，这相当于再造了三个目前的上海。

　　不是每一个身在房产业的人都没有惶恐感。一个名叫“莱茵哈特冯罗严克拉姆”的网友在搜狐焦点房网上发了这么一 个帖子：

　　“我是一名房产销售员，底薪1000元，提成0.1％。每年作一个4万平方米的项目，项目均价6000元／平 方米，一个项目按照6个销售人员配置。扣除个人所得税后，我年总收入为42000，月均收入为3500元。我不抽烟， 不喝酒，不吃饭，不失业，不生病，不结婚，不买衣服，郊区买套像样的房子(100万)，我得连续工作23年，如果我22 岁参加工作，到时我是45岁，不是售楼先生而是售楼爷爷了。”

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