谁为楼市上涨埋单

　　外滩评论员 陈涛

　　自从谢国忠预言上海楼市将在一年内崩盘的消息传出来后，关于上海楼市上涨的话题再一次被关注。

　　谢是摩根士丹利(亚洲)经济学家，向以“好作危言耸听之语”而著称。成功预言香港

楼市1997年大崩盘、亚洲 金融危机让他的“危言耸听”得到了正面的评价。

　　早在今年7月，摩根士丹利发布了一个题为《全球房地产泡沫》的研究报告。该报告警告全球25％的经济体有房产 泡沫现象，以澳大利亚、英国和中国等国为甚。

　　该报告的中国部分即是由谢国忠执笔的，谢在该报告中说，中国正处于房产泡沫“大爆炸的边缘”。在随后发表的《 重大调整即将到来》、《房地产的转折点》等报告中，这个出生在上海的经济学家更是把枪口直接对准他的家乡，放言上海楼 市将率先崩盘。

　　谢显然不是第一个做出如此预言的人，但是，他的名头还是让上海地产界震了震。也许是为了消除谢言论的影响，上 海房地产界的头头脑脑甚至在本月开了一次会，据参加此次会议的本报记者说，会上一片唱多之声。

　　在平均成交价已经跃上万元大关之后，上海楼市是涨是跌？这是很多人都关心的一个话题。

　　预测未来需要一个很好的模型，而无论是唱多的地产业内人士还是唱空的谢国忠，都没有给公众展示一个有说服力的 完整模型。

　　也许把涨、跌问题放在一边，探讨楼市上涨背后的利益链条是一个相对轻松的工作：谁在为楼市的上涨埋单？

　　一套房子，去年值80万，今年值100万，这增加的20万是什么？它背后的利益链条又是什么？

　　如果允许把问题简单化：如一切商品的涨价一样，房产涨价本身并不会创造价值。如果有人从中赚钱了，无非意味着 同时有人亏损了。

　　即使最保守的计算，在过去的两三年里，上海房价平均上涨超过3000元／平方米，以上海房屋存量2亿平方米( 不含商用房)计算，上海人的“房产财富”净增加6000亿元，这个数字大致相当于上海居民存款总额。换言之，上海人攒 了数十年的存款，也不过相当房价上涨了两三年而已。

　　遗憾的是，这6000亿不是凭空来的，总有人要为它付出代价。

　　一个三口之家，夫妻俩和一个孩子。假设他们买一套100平方米的房，单价1万元，总支出100万元。以5％资 金成本计算，则每月大约承担4100元的资金成本支出。如果夫妻两人都工作，则每一方收入中的2000元是给房子的， 其余的才真正属于自己。当然，如果夫妻只有一个人工作，则这个数字就变成了4100。

　　继续沿用上面的例子，如果房子的单价是8000元／平方米，则每月承担的资金成本支出大约为3300元。

　　我们看到，这套房子从80万上涨到100万，增加的20万财富被化解为一个贴现值：如果每月多支出800元(4100 减去3300)，则在未来的20年里，总支出恰多了20万元。换言之，卖方赚到手的20万无非要买方未来数十年里一月 一月地还。

　　我们可以看到，在这个过程中，新的财富并没有被创造。有的只是成本的传递。

　　这个成本会被传递到投资者那里去了：如果你是个创业者，你甭想用2000元／月以下的薪酬雇佣到要过比较体面 生活的人。而在一些房价比较低的城市，2000元／月的薪酬是蛮有竞争力的。

　　最终，这个成本会被分摊到每一个人身上：我们去商场买衣服，支出中总有一部分是付给“地主”的；我们去饭店吃 饭，饭钱中也有给“地主”的份儿，从这个道理上讲，每一个人都在为上涨的房价埋单，不论你买不买房，供不供楼。

　　由于长期实行福利房制度，上海在房产投资上有近50年的历史欠账。随着货币化分房制度的确立，以及房产信贷服 务的推出，上海人对房屋的需求一下子迸发了出来。

　　大量外地人以及部分外国人涌入上海，使得这种需求更为旺盛。

　　再加上中国人历来有依靠房产保值的传统，在银行利率偏低，物价上涨比较快的时候，对房产的投资性需求也开始旺 盛了起来。

　　如果一定要说房价上涨是有价值的，它的价值在于传递信号：告诉大家，此领域需求强劲，供应不足，请赶快投资。 旺盛的房产需求带动了房价一步一步走高，同时，也带动了大量的投资。

　　事实上，地产投资额已经占上海固定资产投资的三分之一强。去年上海GDP增长率为11.8％，如果不把房产投 资的拉动计算在内的话，则增长率要下降3个百分点。

　　事实上，今年头10个月，上海房产新增供应2000万平方米，以均价8000元计算，则总价值为1600亿元 ，全年成交总价有望超过2000亿元。二手房交易在去年就达2800亿元，今年怎么都会超过3000亿元。考虑到上海 GDP仅为6000多亿，房产在整个上海经济中的比重不可谓不重。

　　事实上，房产业已经势不可挡地成为上海经济的一个火车头。只是，我们不知道，这个火车头会把上海带往何处。

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