瞭望东方周刊：上海楼市已到“最后一棒”？

　　“不管是温州人还是境外的投资者，其实现在大家都在赌，就看最后一棒最终落到谁手上”

　　1月18日，上海市市长韩正在上海市十二届人大三次会议上坦言：2004年，上海全市房价涨幅虽然有所下降，但局部地区房价上涨仍然过快。

　　上海市有关部门也认为，由于局部地区房价上涨过快，全上海的房产均价已无法体现局部房价的起落趋势。

　　据1月19日网上房地产的数据显示，上海新房价格沿着2004年末的涨势继续攀高，其中内环以内当日成交均价已经达到16934 元/平方米。中高档二手房市场，在2004年的最后一月，涨幅创出年度最高，达到5.69%，全年累计的涨幅达到27.6%。

　　围绕上海楼市的博弈还在继续，这种局面源自各路人马对目前上海房市繁杂信息的不同解读——有人认为上海房市已经到了崩溃的边缘，也有人认为上海的房市还可以涨上20年。2005年也许会给我们答案，但也许不会。

　　城里的人想出去

　　上海人王国伟刚刚跟一个异地投资俱乐部去了一趟三亚，他发现，那里的海景房只有6000多元一个平方米。

　　“在上海6000元的房子，只能到郊区去找了，在三亚，我可以买一套海景房，平时出租，冬天寒假的时候，可以带着家人去过冬。”2005年年初，王国伟神采飞扬地盘算着。

　　王国伟是上海位育中学一名普通教师。2003年3月份他把单位分给他的两居室卖掉，不光在江苏路新买了一套130多平米的三房，还剩下几十万元的闲钱在手上。更让他喜不自禁的是，没出两年，他买的新房每平米单价从买进时的8000多元，蹿到了16000多元。

　　在上海，王国伟的故事几乎每天都在上演，像他一样通过购房“糊里糊涂发了大财”的人不在少数。

　　财富来得太容易，人们往往会怀疑它的真实性。何况是在理财方面一向以谨慎、精打细算著称的上海人。

　　“这几年房价涨个两倍、三倍，差不多了，现在要投资上海房产成本太大，动辄一两百万一套，我觉得风险比较大。而内地一些省会城市的房产市场，即使是市中心的黄金地段，房价一般还在5000元/平方米以下，我觉得很有投资潜力。”目前持这种想法的上海人不在少数。

　　王国伟毫不隐讳地告诉《瞭望东方周刊》，2004年末，他在重庆买了“重庆财富中心”的一套酒店式公寓，总价只有28万，售后包租，开发商承诺投资回报率有8%。据该异地俱乐部组织者公司职员郑玉介绍，和王国伟一起去重庆的上海购房团，仅这个楼盘就买了140多套。

　　城外的想进来

　　上海人想出城投资，外地人(包括境外人士)却被上海楼市的强劲走势惹红了眼，携巨款拼了命地想进城。2005年关口，温州人、台湾人，欧美人以及俄罗斯人，对上海楼市的热情开始显山露水，事实上温州人使的已是回马枪了。

　　尹延是浦东联阳社区鼎轩房产的销售主管，这两天，他忙得不可开交。他告诉《瞭望东方周刊》，他们公司的客户比例基本上是温州人70%、境外人士20%，上海本地的仅占10%。

　　据方方工作室信息部经理周浩介绍，温州人从2003年传言撤离后，转战内地炒卖房产，结果发现，内地市场做短线投资，套现很难，而且市场也不够成熟。他们最终还是回到上海，为2004年底上海楼市的又一波上涨添了一把火。

　　与此同时，央行加息尘埃落定之后，国际资本市场对人民币升值的预期加大，一批境外资本纷纷潜入上海楼市，助推上海市中心高档房市场继续上扬。

　　2004年底，一家投资客组成的欧洲财富俱乐部在上海分两次买进250套高档房源;某位做钢铁生意的台籍人士，通过浦东一中介公司买走的房源不下10套，主要集中在联阳社区；而就在一周前，位于静安区康定路的静鼎安邦，一栋34层的总共60多套的公寓房被一个神秘的俄罗斯人买走。

　　香港戴德梁行泛城租售网2005年1月10日发布的研究报告还显示，浦东陆家嘴地区的盛大金盘、汤臣海景及鹏丽海景等豪宅，通过买卖差价获利的投资性客户居多，其购买者当中，海外客户占到60%，其中以东南亚、港台客户居多。

　　卫明不动产策划咨询中心、《上海楼市》境外人士版发行人蔡为民是个地道的台湾人，他和他的同事们组织台湾购房团到上海已有 30 多次。而在2004年底的这次，火暴程度超出他们的预料。

　　“我们一般是提前3个礼拜联系看房团活动，每次30-40位左右。这次我们寄函出去，一个礼拜就有60个名额了。” 该公司的田小姐都觉得很惊讶。

　　“台湾人曾经尝过汇率上浮的甜头，大概是在1989年那段时间，台币与美元的汇率曾经涨了将近一半，一进一出，台湾人赚到的汇差非常可观，所以说这一拨的人民币升值大家都会想去套。”

　　田小姐引用蔡为民的观点说，如果人民币升值，境外人士在上海楼市至少可以赚到几个差:一个是汇差，第二个房差，第三个利差，即台湾或境外的银行贷款利率只要3%左右，低于人民币5.9%的利率，之间的差额就可以赚到。

　　会不会成为最后一棒

　　在上海楼市一路狂奔的背后，危机的迹象也在蔓延。

　　不少专家认为，上海楼市的上扬已经并非来源于真正的住房需求，投资性需求的放大是2004年年末房价再次飙升的主要助推器。

　　据媒体报道，虹桥开发区某楼盘近日传出丑闻，在开盘之前开发商将楼盘批量转给中介，开发商借房源紧缺抬高房价，中介趁机赚取价差。而这可能只是新开楼盘排队购房真相暴露后的一个普通案例。

　　在二手房尤其是次新房市场，炒作现象已经相当突出。中原地产提供的数据显示，2004年年底，上海二手房投资购房的比例已经达到了40%。

　　二手房市场炒作的一个直接结果就是，市场上大量空置房的出现。据泛城租售网2004年底对上海房屋空置率的调查，包括交付使用少于一年的楼盘在内，上海房屋的空置率已经达到12.8%，其中黄浦区的空置率已经达到18.2%，已经超出了国际上10%的警戒线。

　　这是一个危险的信号。

　　上海楼市这艘大船未来将驶向何方？几乎每一个人都急于知道答案。但是同处于这条船上的人们却各自打着自己的算盘。

　　尹延的客户主要是温州人。他认为温州人的想法听起来让人惊讶：“现在传言说有千亿美金的国际热钱进入中国寻找机会。由于中国外汇的管制比较严，所以他们进入中国市场还需要一定的周期。在国际热钱进入上海之前，我们把上海的中档楼盘全部扫光，早期进入的境外资本把上海的高档房产扫光，等大批的国际热钱进来了，我们再抛出去，让他们接盘。”

　　看来，来势汹汹的温州资本，此次进入上海楼市，野心不小，要在上海楼市与境外买家一赌输赢。不过，这可能只是一向精明的温州人的一厢情愿？

　　就以台湾、香港购房者为例，卫明不动产策划咨询中心的田小姐告诉《瞭望东方周刊》，台湾人和香港人在上海购房的确不少，现在的关注度仍然很高，但是由于这两地都有过房价大幅缩水的痛苦经历，因此他们出手还是会比较谨慎。

　　更重要的是，时至今日，所谓“千亿美金的国际热钱”能否进入中国市场，有多少会投向房地产，又有多少会投向上海的房地产，这仍然是一个大大的问号。

　　“上海楼市现在都不是中产阶级在买房了，随便一套房子都要一二百万。不管是温州人还是境外的投资者，其实现在大家都在赌，就看最后一棒最终落到谁手上。”金丰易居上房置换市场部经理郑翎昀说。《瞭望东方周刊》特约记者苏堤/上海报道

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