陈则明：拿准分寸限制外资炒房

　　外资炒房对房地产热有推波助澜的辅助作用，但取消外资并不能从根本上打压房地产热。取消外资的超国民待遇，限制炒房是必要的，但如果取消外资的国民待遇，限制其买房可能就走过头了。

　　近期，对外资进入房地产领域进行限制的呼声越来越强烈。昨日，据《第一财经日报》报道，一位接近决策层的人士表示新政策近期将以行政命令的形式下发。

　　据报道，这些新政策将包括如何界定真正的FDI （外商直接投资）和以投机为目的的热钱，对非中国居民在中国境内购买房产，将执行严格的审批和登记制度，甚至可能量化为每位非中国居民只能购买一至两套用来居住的住房，并在一定期限内不准转让。

　　笔者认为，外资炒房对

　　房地产热是房地产本身市场机制出了问题。美国对外资进入房地产市场没有任何限制，美国的洛克菲勒广场曾经成为日本人的囊中物，最后日本人低价抛出。

　　美国对外国人购房的限制至多是对洗钱的防范。原因在于美国对自己的房地产税收、金融、住房保障充满自信。

　　从1997年东南亚金融危机来看，只有泰国存在大量的外资低价进，高价抛商用房地产的现象。东南亚各国都没有因外资买卖住宅而给房地产市场造成混乱。

　　说外资房地产炒作造成金融危机恐怕言过其实。日本对外资进入房地产市场一直存在狭隘的限制心态，但日本还是出现了世界上有史以来最大的房地产泡沫。

　　房地产热与外资并没有必然联系。现在英美等国的基金都在投资德国的房产，因为世界公认德国的房产价格低，并且德国的社会经济环境良好。

　　外资在中国的房地产投资还是有不少有用之处。现在的中国

　　中国的住房空置率是否高？如果高，让外资来消化空置房。

　　人民币是否还要走高？如果是，藏汇于民、藏汇于房。温州炒房团是否退出房市？如果是，让外资接盘。如果我们把一些怀着不良意图的外资讨厌地看成苍蝇，但这些外资还是在一些方面比我们看得远，发现了我们市场的一些漏洞。

　　外资与本次房地产热的关系并非直接。首先，“热钱”

　　是指短期内进出的资金，投资房地产根本做不到短期进出。

　　其次，外资投资的主要是办公楼等收益性物业，这种类型炒作的空间不大。

　　再次，外资购房占上海等大城市的比例不超过5%，不可能对房价起决定作用。

　　最后，对于相同数量的外资，投入不同城市，房价的结果并不一样。

　　全球最大的物业顾问服务公司之一世邦魏理仕表示，“至少有5 亿美元在今年第一季度投入了中国内地房地产市场，特别是投资在具备收租价值的物业中。

　　从投资地区看，约有50% 的资金投在了北京，约43% 投在上海，其余资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等二线城市。“北京一季度房价飙升，上海房价却稳定下来。一些人不从房地产税收、金融、住房保障政策上分析原因，而把房价上涨过快看作是

　　某经济大家发表了把外资从房地产赶出去的意见之后，业界轰动。“好的制度就是让坏人干不成坏事”，如果外资是坏的，我们首先要考虑的是制度的漏洞。

　　事实上市场主体都是中性的，没有好坏之分，需要因势利导。如果围追堵截，反而会成为洪水猛兽。

　　外资进入房地产可分三种途径。一是以基金的形式投资房地产开发，二是以购买办公楼或商业楼进行改造和包装，进行出租经营，三是以个人购房的形式购买住房。第一种形式，如果限制，那么房地产投资将减少，后果是供给量减少，价格上涨。第二种形式，收购后包装经营是海外基金在国际市场的惯常做法，对于住宅的影响并不大，对于识别商业地产的投资价值是一个积极信号，有利于引进国外的先进管理理念。第三种形式，在“国八条”之后已经不可能成为炒房资金。

　　应该利用外资进入房地产消除房地产泡沫。如果单纯把外资看成是房地产热的原因，反而会掩盖我们对房地产本身的认识。

　　取消外资的超国民待遇是必要的。对外资一直享有的所得税减免等优惠可以取消。

　　资金流入和结汇方面的外汇管制是必要的，起码要知道这些钱到那儿去、做什么，监管是必要的，我们现在对于有多少外资在房地产中并不清楚。

　　机构投资、股权交易比较透明，但通过侨汇形式进入中国的外汇很难统计，也很难限制。FDI （外商直接投资）和以投机为目的的热钱并没有明确的界线，限制起来恐怕也比较难。如果能有更多这方面的数据出台，对于相关政策的制定会很有好处。

　　但如果取消外资的国民待遇就有点在走回头路。对非中国居民在中国境内购买房产，登记制度是必要的，也是早已存在的，但是审批制度还值得商榷，就比如外地的人迁居到北京上海要审批，给人是什么感觉？量化到每位非中国居民只能购买一至两套用来居住的住房，并在一定期限内不准转让，这个要求也完全可针对中国人，可通过税收等来限制，而不仅仅是单独以行政手段针对外国人。

　　□陈则明（上海社科院房地产业研究中心学术部主任）