2003年世界房价指数分析
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　　《经济学家》2003年世界房价指数分析

　　赵晨/译

　　经历了三年持续走低，股票投资者终于在2003年获得了回报，但指数仍比2000年初创下的最高纪录低了30-50%。相比较而言，地产业却不断获得收益：大多数国家的房价在过去的四年中飞速上涨，这得感谢低息贷款政策，也在很大程度上解释了经济为什么在股市下跌后显示出更加强劲的势头：较高的房屋价值与财政收入的减少相互抵消。

　　的确，发达国家家庭的收入和房产之间的联系更加紧密，能够达到资产净值的两倍之多。因此，房地产的价格变化对经济的冲击比股市大幅波动大得多。不过还好，从全球范围内的房价来比较，它比股价可要坚挺得多。《经济学家》自1975年起，记录了13个发达国家的房价变化。目前这一指数每季度更新一次。

　　2003年前三个季度，有6个国家，房价上涨了10%以上(见表1)。澳大利亚的房价上涨比率为18%，与2002年的上涨速度相仿，在13个国家中列居第一位。在另一个极端，年内房价下跌比率最大的是德国和日本，达到5-6%。整体来看，2003年的房价增长速度都有所减慢。法国、爱尔兰和意大利是三个例外，仍然保持房价以两位数的比率增长。在美国，房价增长率有所下降，5.6%这一速度是四年来最慢的。

　　自1995年起，爱尔兰的房价翻了三倍以上，是澳大利亚、英国、荷兰和西班牙的两倍多(见表2)。相比起来，美国同期54%的增长率看起来就逊色得多了。然而，在过去30年内的任何一个八年，美国30%的不动产收益(即对购买价格膨胀做出调整之后)都是增长最快的，并且在80年代的繁荣期内翻了一番。美国平均指数也透露出，包括旧金山、波士顿、纽约在内的一些城市的房价涨势凶猛。

　　表3显示的是自1975年后五个最大的发达国家的房价指数。今天，英国平均房价比1975年高出了128%，而美国只高出了36%。日本的房价是最为不稳定的：在80年代的高峰期后，就陷入长达12年的低谷。不过，日本房价仍比1975年要略高一些。相比之下，德国目前的房价比1975年低了33%，在过去的28年中有20个年份的指数都是下跌的。在1975年，德国一所房屋的价格有法国的三倍之多，现在这两个国家的房价大致相同。

　　在过去一年里，《经济学家》特别关注六大过热的房屋市场，它们是美国、澳大利亚、英国、爱尔兰、荷兰和西班牙。所以，尽管一些国家的房价增长有所减慢，平均价格并没有下跌。然而，不和谐的声音开始出现了。2003年，伦敦一些地区的房价出现下降。纽约的平均房价在第三季度出现下跌的趋势，这也是其自1996年后的第一次下跌。悉尼和墨尔本的公寓价格也在下降。房屋拍卖(这在澳大利亚是最常见的售房方法)的成交率降到了50%以下。看起来房价还会进一步下落。

　　所有六大发达国家的房屋市场将在2004年面对比过去四年更多的变化和挑战。首先，由于房价与收入水平有关，首次买家的价格是市场决定的。其次，当价格攀升时，一些国家会因收入补给过度而导致租金下降。这将降低收益，并降低房屋投资的吸引力。在美国，记录中有10%的租赁资产是闲置的。第三，利率提升的可能性比下降的可能性要大。英国银行和澳大利亚联邦银行已经提升了各自的利率。与债券相关联的美国抵押贷款率也有所增长。

　　因此，在2004年，一些国家的房价可能会保持平稳走向，但如果在大城市中发生价格下跌则是一件很危险的事。

　　美国汽车业的新战略

　　返朴归真对付竞争

　　-原载《经济学家》陈言/译

　　多年专注于运动型多功能车、皮卡车、休旅车后，美国各大汽车制造商重新将注意力集中于客车。

　　过去许多年，美国三大汽车制造商福特，通用和克莱斯勒(现在属于戴姆勒·克莱斯勒)将注意力集中于上述三款车型，以此构筑起轻型车市场的基础。然而，这些车型的市场容量已趋饱和。三大制造商感觉到了这一点，因此他们在今年的底特律汽车展上将注意力放到了较为实用的小轿车、揭背式轿车和客货两用车上。

　　通用、福特和克莱斯勒计划推出40款新型小轿车、揭背车和客货两用车。通用展示了新款敞篷车Pontiac Solstice，并计划于明年上市。同时，通用还计划于明年推出新一代Corvette运动型车，该款车型约占通用在全美销售额的一半。福特展示了Mustang概念车。该款车几年前就已推出，现在以Bronco的型号再次问世。克莱斯勒也推出了新的300C系列，这是该公司20多年来首次推出后轮驾驶车型。上述新车型引发了车市新一轮广告战。以通用为例，在为期两月的推广活动中该公司已经赠送了1,000辆新车。汽车制造商还将以大幅度折扣或低息甚至免息的车贷等优惠手段进行推广活动。

　　美国的汽车制造巨头正试图重回80年代的流行趋势。那时，日本制造商占领了经济耐用型车的市场而本地制造商却专注于轻型卡车市场而忽略了传统车型。结果，外国公司抢走了当时全美市场40%左右的份额。

　　尽管如此，三大制造商的上述举动仍然令人费解。轻型卡车市场依旧看好，均占据三大制造商销售额的“半壁江山”(克莱斯勒达三分之二)。在近年轿车市场连连亏损的状况下，轻型车市场几乎是底特律车展的全部利润来源。

　　三大制造商缘何转移注意力？他们担心轻型车不能一直担当公司的“现金牛”。虎视眈眈的日本汽车制造商故技重演，已将重心移到了轻型车市场。丰田推出的运动型多功能车型已经超过福特，而尼桑即将推出的首款大型皮卡Titan也被一致看好。因此，福特已将全美最畅销的F-150卡车的价格下调1000美元。

　　为了生存，底特律的制造商已准备了全面反击计划来对付竞争者，他们开始包装式样陈旧的轿车，力争使这些落伍款型也能赢利。以通用为例，该公司计划今年更新40%的客车(以2002年销售量为基础)。克莱斯勒的市场部总监Joe Eberhardt在接受路透社采访时表示汽车制造商虽然曾经放弃该市场，但现在又将战略重点放回到这里。

　　战略转移意味着三大制造商将重组运行和财务工作。福特和克莱斯勒都着手于几十亿美元的重组计划。尽管工会严格限制裁员，但随着厂商的争取，情况正发生改变。继去年夏天和美国汽车工会(UAW)的协商，三大制造商还将至少关闭六家工厂。然而，UAW拒绝在医疗费用上让步，该项费用是底特律制造商们的一项大成本。除此以外，严重的养老金短缺问题也让制造商们伤透脑筋。目前，三家的退休工人数超过在职职工。通用已通过发行债券等手段基本解决了养老金赤字问题。

　　三大制造商2003年度的表现已超过了许多评论家的预期。底特律的总裁们也对未来若干年的发展表示乐观。但目前亚洲、欧洲的制造商们已经在轻型车市场发起了反击，底特律准备给予更迅猛的回击。三大制造商实施这种策略的唯一可行方法就是让他们的新车型赢利。

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