作者：王海涛

　　一种声音不断在媒体上“躁动”：降低地产税遏制高楼价，这一点在各项税费达30%的北京地产界尤甚。可以说，降低地产税和遏制虚高的楼价正中开发商的下怀，也是消费者欢迎的。但是，将楼价的降低寄希望于地产税的下降，总有点一厢情愿。

　　自由的市场理论认为，一旦我们产品———不论是商品房还是大米———推向市场，它们的价格已经不是产品供应者所能控制了。如果它们相对于市场的需求显得稀少，那它就值钱，否则它就可能面临跳楼价。消费者购买大米的时候，才不管农民的粒粒皆辛苦。

　　我们再看北京的楼市。一方面是楼价居高不下，另一方面却是成交量连年攀升。其实，价格居高不下的根本原因应该在两方面：一是需求的增长，一是交易成本过高。

　　先举一个例子：目前楼市上消费大军大多出生于上世纪70年代。当年的“生育高峰”如今都已经到了成家立业的年纪，他们是第一批真正完全“走入市场”的人，对他们来说，像父母那间狭小的“福利房”早已是历史。或者，甩掉农村户口的他们更需要用一套房子来证明自己立足于城市。尤为重要的是，在北京他们群体庞大，而且对供楼跃跃欲试。“不幸”的是这一拨儿人的需求，正为房产商捕获。一位朋友说，2008年之前他不打房子的主意，因为随这一拨儿人的大流，注定要付出较高的价格。

　　这还只是冰山的一角，而真正造成需求的应该是经济快速发展。

　　既然有庞大的购买群体在跃跃欲试，希望房产商主动“砍价”无异于与虎谋皮。但至少在炮轰地产税费上，消费者与开发商可以达成一致：既然价格不好砍，那我们就一起砍成本。但这又能“砍”掉多少呢？至少我们的供应不足以满足更多的需求。

　　寄希望于成本下降后房价随之下降显然是不现实的。因为房地产开发中，成本最高的并不是“税”，而是因为土地资源所造成的巨额的“交易成本”。目前，房地产开发中地价大约占开发成本的1/3左右，但有90%的土地出让都是采用协议的方式。这说明这90%的土地出让的成本很有可能是远远高于人们所知的1/3的。土地市场不透明，暗箱操作多。其中真正的关键就在于权力的寻租，这和现在各地正“红火”的“圈地运动”遥相呼应。

　　很显然，是需求的增长和高昂的交易成本共同抬高了现在的房产价格。所以，让土地市场透明公开，减少暗箱操作带来的交易成本，这才是让房产价格合理化的惟一方法。而“税”似乎更多地是用来防止泡沫的了。

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