观察与思考：楼市虚情

　　温家宝在“两会”政府报告中慎重承诺，要重点抑制“房地产价格过快上涨”。

　　这是中国政府首次正式宣布对房价采取行动。

　　几乎同时，上海出台了征收5%二手房交易税的政策。虽然这5%，对炒房者是微不足为道的(新加坡规定要收100%的交易税)，但对全国各地来说，特别是“楼市疯情”(我曾经在

本刊发过题为《楼市疯情》的短文)严重的城市来说，毕竟具有示范作用。日前，中国人民银行也作出决定：从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策……

　　其实，楼市“疯情”的另一面是楼市的“虚情”。有为数不少的官员、专家和房产商认为，中国的房产市场潜力巨大，需求旺盛，不存在泡沫。他们说，目前购房的主力军是“中产阶级”，而随着经济的发展，“中产阶级”的队伍也在不断扩大，所以，现在的楼市，仍是“供不应求”。他们又说，中国政府讲的是“居者有其屋”，伴随着城市化的进程，有越来越多的中国农民进入城市，房地产怎么开发都不为过。

　　按这么说，中国的楼市确实“需求旺盛”，按照经济规律，价格随供求关系的变化而变化。供不应求，自然价格上涨。但是，人们是否看到，这种需求是虚假的“虚求”呢？

　　因为，这几年，该买房的也早就买了并且住上了(因为没有一个有点钱的，或有能力还贷的人，会有耐心和承受力去等着天价房掉价，除非这位老兄的脑子进水了)。而那些没买的，以后或许也不会买了，因为，这价格日日飙升的房子，他们怕是八辈子也买不起了。按照他们的年平均收入看，假设是3万元(月收入在2000元以上，该是相当不错了吧)，他们“绝吃”、“绝穿”、“绝用”、“绝玩”，也得练它三十年以上，才能买得起现今已标价万元一平米的一套100平方米的居室。可他们毕竟不是“不食人间烟火”的“神仙”，每天也都得消费，因此，对天价的楼市，他们是彻底绝望了，于是也彻底没有“需求”了。

　　既然城市中占80-90%的市民“对天价楼市已无需求”，那么，又是谁对楼市有需求呢？我认为，至少有那么几方面的人或部门对现在的楼市是有“强烈需求”的：

　　一是房地产商。你说房地产有泡沫，他就跟你“玩命”。但在实际操作中，他们偏就喜欢卖那些“泡沫啤酒”。泡沫越多，利润空间越大。这是他们的“泡沫型发展观”。

　　二是银行。他和房地产商是一根绳子上的两只蚂蚱。房地产商完蛋了，银行大量的贷款找谁要去？如上海浦东房地产买卖，有50%是通过商业银行资金在炒作房地产。所以从“商业本能”看，银行是彻底地站在房地产商一边的，是坚定的楼市“需求旺盛”论者。

　　三是媒体。媒体要生存，就必须要有广告收入，而房地产商的广告投入是媒体收入的大头。媒体是万万不敢得罪“衣食父母”房地产商的。哪怕是再烂的楼盘，只要他投广告，媒体就会将之吹得天花乱坠。从某种意义上讲，有相当一部分媒体是寄生在房地产商身上的。媒体的“卖淫”，是媒体业界最令人恶心的一面。

　　四是已经购得房屋的人。他们的节日便是听到了“房价又涨”的消息，所以，他们是坚定的“房价还要涨”观点的支持者。拥有百万家产的感觉，真好！

　　五是炒楼者。为了利润最大化，他们到处散布“又要涨了”的消息。在二手房交易所，他们天天高价挂牌销售多余的房子。他们是最为敏感的一波人。二手房交易所中若有房子成交了，大多是他们“自娱自乐”地在倒腾来倒腾去。资金雄厚者，会到处赶场子(看楼盘)，并且看到“彼此熟悉的身影”。他们的行为，带来了楼市的“虚情假意”。而他们又是最不堪一击的，且最有可能成为楼市崩盘的牺牲品。股市的噩梦同样有可能在楼市重演。

　　六是国外炒楼族。他们出于对人民币升值的期待，也到中国来赌一把。他们跟咱中国人玩“美元斗人民币”的游戏，胃口还真不小呢。

　　七是某些政府部门。将地卖个好价钱给房地产商，一举多得—卖地收回了的大量资金；房地产开发带动了GDP；推动了旧城改造(形象工程)。最近江苏一家在全国也算得上重量级房地产公司的老板向记者爆出“猛料”：某些城市房地产价格的过快增长并非完全是市场因素使然，而是政府“操盘”的结果(让某家房地产公司做托儿，故意哄抬地价)，政府调控市场的“有形之手”充当了推动房价过快增长的角色。

　　如此看来，方方面面都“需求旺盛”，楼市怎么可能有泡沫！？

　　这种需求，从另一个角度看，实质是“虚求”。少数人的“虚求”掩盖了多数人的“无需求”。而少数人的“虚求”又被放大成了中国整个房地产市场的需求。但值得注意的是，这少数人确实是社会的主流群体，他们的“虚求”是可以轻而易举地取代“实求”的。

　　鲜有人说“皇帝没有穿衣服”，这就是近些年来房地产市场的滑稽现象。 主编：邹建中

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