观察与思考：富春江花园烂尾之后

　　-观察记者 袁华明 文/摄

　　在杭州楼市激烈竞争的弥漫硝烟中，一些造别墅的开发商纷纷另辟“战场”，这些开发商以“有车一族”为主要的目标市场，在毗邻杭州主城区的近郊一带开发新的楼盘，而且主要也是以吸引杭州买家。

　　然而，开发了一半就已停工的富春江花园显然不是一个成功的例子。有业主向观察记者投诉说，这个让他花费了大量金钱和时间去关注的楼盘就这样不明不白地停工了，也不知道最终会如何处理。作为顶级别墅的富春江花园沦落到现在停工的状态，会否是杭州楼市的一个警戒信号？作为已经预售的楼盘，业主的权益又将如何保护？富春江花园还有“咸鱼翻身”的机会吗？

　　带着这些疑问，观察记者专程赴浙江富阳进行了实地采访。

　　掩映在荒草丛中的别墅

　　3月16日，一场春雨过后，记者从杭州搭车前往40公里外的富阳，随后又从富阳市区打车来到位于富阳市东洲街道白鹤村的富春江花园现场。出租车显示的路程不到10公里。富春江花园就位于江滨东大道的北侧，南侧就是风光旖旎的富春江。

　　在江滨东大道上，写着“富春江花园”几个字的路牌赫然映入眼帘。记者在正大门下车后发现，大门早已被钢丝门和脚手架封住，人是进不去的了。透过钢丝门，除了能看到远处零零散散几幢别墅外，眼前的只有荒草一片，还有一个破旧得早已不能住人的工棚。

　　正门进不去，记者只好在周围打转。在当地村民的指引下，终于找到了位于东南角的一个“门”—其实也只是围墙的一部分，左右两个柱子中间一截空地而已，中间还堆放着一大堆沙子，似乎有意不让人进去。

　　在空荡荡的工地上，记者先去了工程指挥部。但工程指挥部的屋顶已被去年夏天的台风掀去一半，所有办公室已人去楼空。

　　整个工地已开工的估计还不到一半的土地，而且都位于北侧：西北角基本上已建起了一些别墅，而东北角则只是打好了地基，钢筋混凝土连模具都还没卸掉，裸露出来的钢筋已经锈迹斑斑。据了解，富春江花园一期工程占地100余亩，规划建造别墅83幢。工程计划2003年12月15日开工，竣工日期为2004年5月14日。但至今建成的别墅只有规划地块中间区域、西坡的15幢，另有2幢尚未完工。一大半土地还空着则是分期开发中的后几期。

　　“只有捡破烂的来，哪还有人来买房子啊！”当地村民对着工地不停地摇头。“荒着太可惜了，这里风水多好啊！”一位老人自言自语道。

　　当记者从工地出来时，发现皮鞋上早已粘满了厚厚的黄泥。

　　而在杭州市延安路南端吴山北麓的的富春江花园销售中心，整个大厅同样空空如也。记者透过玻璃门看到，大富房产“重诚信守信用示范单位”的“金字招牌”丢在墙角，办公桌上只有一些凌乱的纸张，以及装满烟蒂的烟灰缸，玻璃橱窗同样也被灰尘和泥水“折磨”得很模糊了。

　　吸引眼球的风水宝地

　　八百里钱塘江上游叫新安江，中游的桐庐、富阳一带叫富春江，流到杭州萧山境内则称钱塘江。而富春湾正好是富阳、杭州交界的这一带，它位于富阳市区东北部，南面临江，西为富春山居高尔夫球场，北为黄公望森林公园。这个位于富阳市的楼盘，在很多人看来是“坐山望水”，大有藏龙卧虎的富贵气象。

　　正因为这里是“风水宝地”，所以两年前，就在富春江花园破土动工之时，当地媒体就报道称这个定位于顶级别墅的楼盘“启动江景森林居住区，为富春湾沿江风光增添了一道魅力无穷的江景住宅风景”。“起价4113元/平方米，最高价7143元/平方米，一期99套被抢购一空”。这是2004年2月富春江花园开盘时，杭州媒体对这座超级大盘的描述。

　　按照记者估算，以杭州最繁华商业圈武林广场为起点，到富春江花园的实际距离仅约为30公里左右。在楼盘的开发商看来，作为别墅消费群一般自己也大多有车，若走杭富沿江大道(江滨东大道)再从杭州西南的狮子口附近(杭州绕城高速公路南线起点旁边)上杭富公路(320国道),半小时之内即可到杭州。事实上，这个新开发的楼盘附近也没有什么公共交通站点，除了自驾车也就没有别的选择了。

　　这几年，随着杭州城市化的不断提高，城市范围的概念也在不断变化，周边的余杭、富阳甚至临安等地的楼盘也都被纳入人们的视野；另一方面，杭州人口不断增长而土地面积日益减少，这个矛盾导致房地产开发商不断拓展近郊甚至远郊的土地用以开发楼盘。于是，在余杭的临平、闲林、良渚、富阳沿杭富公路一线等地方纷纷被开发商相中，仅富阳一地就有多家楼盘问世，早的如紫云山庄，近期的如西湖山度假村、鸣翠蓝湾、七里香溪等。离杭州最近的富阳楼市正重点推出富春江的美丽和妖娆，沿江的楼盘平均价早已超过了5000元/平方米，购买者中不乏杭州人。

　　开发商相中富阳，是看好富阳高达66.8%的森林覆盖率、黄公望森林公园以及众多银光闪烁的水库，共同构成了丰富的山水资源，同时还具备可追溯到三国时期的源远流长的人文资源。而杭州与富阳之间的交通条件也将越来越好：从2003年至2007年，富阳将建成由320国道富阳绕城公路、杭千(杭州—千岛湖)高速公路、杭富沿江公路和黄公望公园西侧公路接祝闲线组成的富阳环城公路为中心，辐射10条公路线，从而构筑起富阳主城区至各乡镇所在地的半小时交通圈；其中杭千高速公路2005年的竣工开通，使得半小时就能从杭州市中心到富阳。从杭州到富阳的收费站明年也将移至桐庐，这就更方便了两地之间的往来。

　　富春江花园所在的富阳银湖区块一直以来是被杭州买家看好的地段，也曾被认为具有很大的升值潜力。但在“风水宝地”上开发楼盘不一定都会那么顺利。

　　扑朔迷离的资金链

　　戎安春确实是个聪明的投资者，否则当年他不会捷足先登，将如此稀缺的一块地抢在手里。工商登记资料显示，1993年，戎安春就成立了港资杭州大富房地产开发有限公司，注册资金700万美元。2000年2月，总投资额高达1500万美元的“富春江花园”项目正式启动，其一、二期工程占地310亩，包括388幢别墅及商业中心、娱乐中心等。

　　2003年初，大富房产与浙江金信房地产开发有限公司达成协议，合作开发富春江花园。据称，一期99幢别墅被订购一空，大富房产分别收取每套10万至30万不等的认购金。

　　2004年3月，作为承建单位之一的浙江某知名建工集团在押付大富房产60万保证金后，入驻工地正式开工。而直到该集团垫付300多万的材料和工程费之后，大富房产仍未按照约定付款。

　　当时有消息称，戎安春将该工程资金挪作其他投资，此举不仅没有赚到利润，反而使其出现了财务问题。而就在这个节骨眼上，该公司在深圳投资的一家公司与某银行出现债务瓜葛，使其在杭州的贷款计划流产。随后，富春江花园被迫停工。2004年4月，富阳市第二届房交会开幕。为招揽人气，制造繁荣，大富房产千方百计借来一笔钱投入工程，以期通过聚拢人气，实现良好销售。由于该项目地理位置优越且环境绝佳，在房交会上一上市便受到众多购房者的追捧，大笔定金迅速流进大富房产的户头。然而，就在富春江花园重新开工后仅仅一个月，戎安春又将公司账户内剩余资金转出，与人合作在北京投资，使得该项目再次陷入了财务困境。2004年6月，负责施工的那家知名建工集团向大富房产发出停工通报，并向建筑管理部门办理了停工手续。

　　参与开发的浙江金信房地产开发公司负责人陆金泉，这位曾对该地块抱有很大希望、并投入了巨资参与开发的老总，也是一肚子苦水。“我们已经申请对工地进行查封了，现在他们光欠我们就有2800多万元。”陆金泉告诉记者，大富房产的老板戎安春在与富阳市当地签订了项目开发的协议后，便着手找合作伙伴，而金信公司当初也是看中了这块地的前景才决定以合作发展商的身份加盟，并在2000年先期投入1400多万的基础上，又筹措了2000万的启动资金，促使工程开工，并造好了记者在现场看到的15幢别墅。就在工程正逐步展开的时候，事情出现了变故。

　　据陆金泉介绍，就在富春江花园马上可以“生钱”的时候，大富房产一方提出要求单方管理此项目，谁曾想戎安春早已盘算好，接手不久便将项目资金挪用转出，于是双方合作出现裂痕，直至破裂。据浙江金信公司另一位高管透露，2004年7月，大富房产已累积拖欠该公司1400余万元债务，该公司不得不终止与大富房产的合作。之后，北京一投资人也看中这个项目，但在投入800多万元无果之后也撤资了。浙江金信最后只得通过法律手段，向法院起诉，并对大富房产进行了财产保全。

　　对于大富房产的资金问题，楼盘所在的富春江经济开发区管委会办公室的有关人士表示，资金问题是企业内部事务，政府有关部门不会过多干预，但是如果出现了在土地出让、规划许可证、房产预售证等的发放上的问题，有关职能部门会严格把关。

　　烂尾工程的翻盘之路

　　原本承诺2004年5月竣工的富春江花园，至今音讯杳无，而开发商杭州大富房地产开发有限公司位于金隆花园华顺大厦8楼的驻杭办事处也在近期神秘消失。目前数十名业主“已经与开发商失去联系”，正在商议采取相应手段，找到开发商，并敦促其尽快履行原来的协议。但遗憾的是，几经周折，他们竟然连有关开发商的信息也找不到，付出的几十万甚至上百万元定金换回的只是一纸认购合同。

　　目前，戎安春已被当地公安机关调查，数十名业主正在商议如何维权。记者多次试图知悉戎安春的下落及其被公安机关调查的情况，但经多方求证仍未能得到相关部门的证实。但是，无论如何，事情已到这个地步，戎安春是无法推卸责任的。

　　富春江花园这样一个杭州楼市难得一见的烂尾工程还有救吗？

　　在后期，温州商人陈某曾投资1000万元参与该项目。但是，这笔钱几乎都用于偿付债务和银行利息，停滞的工程并没有得到转机。原本看好富春江花园二期开发，并想借此获取盈利的陈某欲罢不能。

　　据知情者透露，目前大富房产的债务总额已达四五千万元，其内部销售人员已8个月未拿到工资。该公司原来设在杭州清泰街华顺大厦的办公室，就是因为租金到期，无力支付，被迫迁出的。

　　陆金泉认为，虽然戎安春已经被公安机关调查，但项目还在继续，目前所涉及的各方正在努力。“温州人还准备继续做下去，毕竟对这样一块宝地总得有个交代”，陆金泉这样告诉记者，“大富房产与富阳市签署的土地出让文件还是有效的，富春江花园二期还有180亩左右的土地可供开发，虽然一期工程糟蹋了几千万，但通过二期的开发还是可以达到收支平衡的。如果温州人不做的话，我还会坚持去把这个项目做下来的。”至于原来规划的三期工程，则由于土地出让政策的调整等多种原因而作罢。

　　富阳市建设局办公室章先生也认为，只要有资金接盘，它仍然是一块宝地，不可能“烂尾”。富阳楼市已经跟杭州主城区一体化了，消费需求非常旺盛，一套二手房都是30多人抢着买，而新房更加不愁销路。

　　同时，富阳市富春江经济开发区管委会一位不愿透露姓名的工作人员则告诉记者，大富房产开发的富春江花园的土地早在1992年就已经完成土地出让手续，但据说当时考虑到这是一个引进的项目，所以给予了很多优惠，包括土地也可能是按照协议出让的。这位人士还表示，其中的100多亩土地是已经办好各种手续的，其余的好像还没有；随着2002年国家对土地出让制度相关政策的改变，用以商业目的的土地一定要进行招标、拍卖，所以这块土地也是有一定的“历史遗留”问题的。当记者要求调取并查看相关资料时，这位人士非常谨慎地表示，由于年份太早，恐怕调出来有一定困难。

　　重重拷问下的杭州楼市

　　无论富春江花园最终能否翻盘，带给我们的反思是沉重的。

　　有市场分析认为，今年杭州楼市放量系由土地供应与政府调控等多种因素造成的。去年5月至10月，杭州楼市受宏调影响出现了观望僵持期，今春将充分释放去年那段时间积压的一些需求和供应。同时，2000年以来杭州市房地产项目土地供应量累计已达18000余亩，尤其是2003年的3459亩土地放量，将直接影响今年的楼盘供应。

　　楼市旺盛的需求支撑住了房地产商的信心，事实上在新的压力之下，杭州的拍卖地价仍然保持着坚挺，尤其是稀缺的市中心土地。如华浙与兴财房产共同投标的原杭州电子工学院地块，以楼面价近5300元/平方米的价格取得，而华浙一直专营高档楼盘，他们表示希望将该地块建成100年不落伍的高档楼盘，隐在豪言背后的价格也将不低。虽然需求旺盛，但是过于乐观的估价，不论对房产商还是二手房卖主，也可能带来滞销。这也让一些购房者感觉房子好买起来了，杭州的购房者其实早就养成了“好习惯”—不对预订抱有希望。因为在房产商那儿留下名字，等待通知，但直到房子销售一空也不见回复，这是绝大多数人碰到过的现象。二手房主也碰到了相同的问题，埋头研究二手房信息的人们可能发现，进入去年10月以后，虽然报上有整版的二手房信息，但是其中挑不出一套可以下单的。

　　楼市“疯”情早已为普通老百姓所诟病，政策也是不断地调整。最近央行调整了商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则；二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。我们期待着“楼市新政”能给老百姓带来真正的实惠。

　　“给土地一个交代！”在采访陆金泉行将结束时，他这句并不起眼的话说得铿锵有力，让记者有一丝感动。多年来，我们在杭州已经很难听到“烂尾楼”这样的词汇，很难看到像富春江花园这般惨淡下场的楼盘。2004年底，杭州市国土资源局曾经“掘地三尺”，挖出了一批“冬眠”的土地，但那收回的400多亩土地中，没有一宗像富春江花园这样被对待：它们或者因拆迁、或者因规划改变、或者因合作资金未到位而搁置，但像大富房产这样拿着土地开发的钱四处盲目投资、炒作，直到落得烂尾下场的倒是闻所未闻。希望相关投资人能继续精心“呵护”这块土地，还业主一个经久的愿望，给土地一个踏实的交代。 -

　　相关专题：观察与思考