史上最严调控政策出台，房价迎来转折点？
文/马光远
3月25日，上海发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见》，当天深夜，深圳市发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，两个房市最热的城市同一天出台严厉的调控促使，对房市降温，实属罕见，在2016年中国经济非常微妙的大周期下，以及全国房地产市场去库存的关键时刻，这种严厉的调控措施如何影响房地产市场的预期，以及未来的房价走势，可谓举国关注。
一、沪深两市楼市新政要点点评
先点评一下上海的房产新政。上海新政强调上海楼市政策“坚持以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主的住房市场体系”，重点提出了三大举措：一是加大住房用地供应力度，增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%；二是调整限购政策，提高非上海户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行；三是实行差别化住房信贷政策。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%；四是严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为，开展专项整治。
总体来看，上海的楼市新政，限购政策比照北京，而限贷政策严于北京，而且明确禁止首付贷等加杠杆行为，称上海楼市新政为史上最严格的调控政策的确不为过。
相对于上海的严厉，深圳的调控政策则要温柔很多，要点有三：一是实行差别化贷款政策，对购房人家庭名下在深圳无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在深圳无房但近2年内有住房贷款记录的或在深圳已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成；二是提高限购的门槛。深圳户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非深圳户籍居民家庭，限购1套住房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行；三是严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。
从深圳楼市新政的严厉程度看，在调整之后，其严厉程度也在上海和北京之下，总体而言，仍然属于“温柔一刀”。
二、沪深新政会否为两市楼市降温
笔者在之前的文章《一线城市的房价疯涨到何时》(注：点击题目即可阅读)，对春节后上海、南京等地的楼市的疯狂行情开诚布公的表示了担忧。我一直强调，在货币宽松预期、楼市去库存以及宏观经济下行大背景下，一线城市得益于政策房价上涨是必然的，但疯涨不正常。在央视财经评论节目中我提及疯涨行情时，另一个知名地产商的董事长当场表示不同意我对疯涨的判断，事实证明，上海楼市的疯狂甚至超过了去年深圳的疯狂。我在另一篇文章中也谈及：我不认为诸如大城市的种种优势，什么教育啊，公共服务啊，未来人口流入的预期啊这些陈词滥调可以解释当下的疯涨行情。因为这些优势不是突然就有的，而是一直就存在。去库存的政策和货币的宽松也是过去一段时间很多人的预期。在我看来，唯一可以解释当下热点城市疯涨行情的就是这个疯狂的游戏中的一些玩家通过“首付贷”等金融手段进行的加杠杆行为，以及开发商和中介等这个游戏的玩家通过各种手段使得没有买房资格的人取得购房资格，同时通过舆论操控等制造恐慌，从而制造了一次令人瞠目结舌的疯涨行情。
我当时在文章中明确指出：一个颠扑不破的原理是，疯狂一定是要付出代价。一线城市和热点城市，如果不是疯涨，而是稳步上涨，应该还有几年的好日子，政策也乐意看到。但如果一旦疯涨，政策肯定会收紧，一次疯涨换来的，就是多年的落寂和萧条。基于此，上海深圳的楼市新政出台的严厉措施，对这两个城市的楼市会起到立竿见影的降温作用。我个人的预判，如果严格执行新政，这两个城市的成交量至少腰斩，同时，整个房地产的预期会逐渐逆转。在疯涨的行情之后，我改变了对深圳房价今年仍然会上涨的预期，今年深圳房价出现调整下跌的可能性在提升。
三、对全国房地产市场及房价的影响
首先回答大家最为关注的，北京和广州会不会跟风加强调控措施。我的基本判断是，出台新的调控措施的可能性不大。一是因为北京的限购政策已经极为严厉，只要真正严格执行现在的限购限贷政策，北京的房价像上海深圳一样疯狂的可能性比较小；二是本轮上涨，广州的表现很普通，让很多人甚至直呼广州已经被开除出一线，加之广州周边的城市总体供应量充足，因此广州的房价未来的基本走势也是缓慢上涨，不具备疯涨的条件。因而出台严厉调控的必要性不大。
在上海深圳之前，南京、苏州也出台了一些稳定房价的措施，这些措施对疯涨的行情应该会起到一定的抑制作用。一线城市和热点城市从来都是中国房地产的风向标，一线回稳，整个房地产的预期都会随之逆转。因为对整个中国房地产市场的整体会起到导向的作用。当然，这一次的严控，主要是严控疯涨，严控风险，而不是政策的基调出现了反转。政策推动楼市回暖的基调没有变。因此不会影响全国房地产市场去库存的大方向。已经出台的一系列救房地产的政策不会收紧。
四、对未来市场及政策的预判
首先，应该明白，在2016年宏观经济面临的形势并不乐观的情况下，房地产的稳定是宏观经济稳定的前提和基础，中国经济需要房地产市场的回暖，这是不争的事实，基于此，我认为目前的房地产政策全国性收紧的概率等于零；
其次，我一再强调，上海深圳的这种疯涨会毁了房地产去库存的努力，高层乐意看到一个稳步回暖的市场，而不是一个疯涨的市场，因为疯涨引发的风险是高层绝不愿意看到的，打压疯涨行情，控制各种风险就会成为必然的选项；
第三，这种加杠杆，然后去杠杆会不会酿成和去年股市一样的灾难。总体判断不会。一是中国房地产的杠杆相对于股市的杠杆，风险程度不可同日而语，二是房地产去杠杆的手段也不同。但是，严加限购和限贷，以及打击各种首付贷，一定会让这个市场迅速降温，但不会把牛腰打断。
第四，今年总体而言，房地产市场没有太大的悬念，去库存的压力仍然很大，三四线城市仍然处于冰冻的行情，在政策的创新上还需要做很多的工作。记住：中国房地产的好日子早已经结束了，中国房地产经济也已经结束，开发商要做的，就是赶快去库存，清资产，而不是幻想再来一次火热的春天。
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